Aktuální nabídka veřejných nemovitostí v datech

Databáze verejnenabidky.cz aktuálně eviduje 7 261 aktivních veřejných nabídek nemovitostí. Jde o souhrn příležitostí zveřejněných v dražbách, insolvenčních řízeních, při prodeji státního majetku a na úředních deskách. Samotný počet však investorovi nestačí. Pro orientaci je důležité sledovat také územní rozložení, typ nabízeného majetku a kvalitu dostupných údajů. Následující přehled pracuje výhradně s aktuálními čísly z databáze a upozorňuje i na limity, které je nutné při jejich interpretaci zohlednit.

Celková nabídka je široká, ale není jednotná

Soubor 7 261 aktivních nabídek nelze chápat jako běžný realitní katalog se sjednocenými inzeráty. Veřejné nabídky pocházejí z různých zdrojů a každý z nich používá vlastní způsob zveřejnění. Lišit se mohou označení nemovitosti, rozsah dokumentace, podmínky účasti i informace o ceně. U některých položek je přesně určen typ majetku a kraj, jinde tyto údaje ve zdrojovém dokumentu chybějí nebo je nelze bezpečně přiřadit.

Pro investora proto celkový počet představuje především velikost prostoru, ve kterém lze vyhledávat. Není to údaj o počtu srovnatelných investičních příležitostí. Byt v dražbě, spoluvlastnický podíl na pozemku, zemědělská parcela a komerční objekt mají rozdílný způsob ocenění, jinou likviditu a odlišná právní i provozní rizika.

Dodané krajské a typové přehledy navíc nepokrývají celý soubor 7 261 nabídek. Jde o aktuálně dostupné řezy databází, nikoli o úplné rozdělení všech evidovaných položek. Čísla v jednotlivých tabulkách proto nelze sčítat a porovnávat s celkovým počtem bez znalosti rozsahu vyplněných údajů.

Krajské rozložení: nejvíce položek má jižní Morava

V poskytnutém krajském přehledu je nejvýše Jihomoravský kraj se 140 nabídkami. Následuje skupina 125 položek s neurčeným krajem a Středočeský kraj se 113 nabídkami. Výraznější zastoupení mají také Plzeňský, Jihočeský a Moravskoslezský kraj.

Vyšší počet nabídek v určitém kraji automaticky neznamená výhodnější trh. Může jít o větší množství drobných pozemků, podílů nebo jiného majetku, který není vzájemně srovnatelný. Pro investiční rozhodování je proto vhodné krajský filtr kombinovat alespoň s typem nemovitosti, právní formou prodeje a konkrétní lokalitou.

Pozornost si zaslouží také kategorie Neurčeno se 125 nabídkami. Pro investora zaměřeného pouze na jeden region může působit jako méně praktická část databáze. Neměla by však být automaticky vyřazena. Chybějící krajské zařazení může vyplývat ze způsobu, jakým byl původní dokument zveřejněn. Lokalitu je v takovém případě nutné ověřit v detailu nabídky, v dražební vyhlášce, soupisu majetku nebo dalších přiložených dokumentech.

Typy nemovitostí: dominantní jsou pozemky

Podle dostupného typového členění tvoří největší skupinu pozemky s 521 nabídkami. Druhou nejpočetnější kategorií je ostatní majetek se 374 položkami. Bytů je evidováno 47, rodinných a jiných domů 32, komerčních nemovitostí 22 a garáží 4.

Převaha pozemků má pro investory praktický význam. U této kategorie je nutné rozlišovat stavební parcely, zemědělskou půdu, lesní pozemky, zahrady, přístupové pásy a spoluvlastnické podíly. Stejné označení typu tedy může zahrnovat majetek s výrazně odlišným využitím. Před podáním nabídky je podstatné prověřit územní plán, přístup z veřejné komunikace, věcná břemena, nájemní vztahy a skutečný rozsah převáděných práv.

Kategorie ostatní je podobně různorodá. Může sdružovat položky, které nelze spolehlivě zařadit mezi byty, domy, pozemky, komerční objekty nebo garáže. Investor by ji proto neměl vnímat jako jeden investiční segment. Naopak může být vhodná pro vyhledávání méně obvyklého majetku, vždy však vyžaduje podrobné prostudování dokumentace.

Cenová pásma nelze bez podkladů odpovědně vyhodnotit

Součástí dodaného datového výřezu nejsou konkrétní počty nabídek v cenových pásmech. Cenovou strukturu proto nelze věcně popsat ani z ní odvozovat závěry. Doplňování odhadovaných cen by bylo zavádějící, protože veřejné nabídky mohou pracovat s různými cenovými údaji: nejnižším podáním, vyvolávací cenou, cenou stanovenou znaleckým posudkem, minimální kupní cenou nebo požadovanou kaucí.

Při porovnávání cen je nutné nejprve ověřit, co uvedená částka znamená. Nízké nejnižší podání nemusí odpovídat výsledné kupní ceně a samo o sobě nevypovídá o výhodnosti nabídky. Do ekonomického posouzení mohou vstoupit také náklady na právní prověření, vyklizení, opravy, zajištění přístupu nebo budoucí využití nemovitosti.

• Porovnávejte stejný typ ceny. Nejnižší podání není totéž jako odhadní nebo konečná cena.
• Prověřte rozsah prodeje. Nabídka se může týkat celé nemovitosti, pouze podílu nebo souboru více položek.
• Čtěte podmínky účasti. Důležité jsou termíny, výše jistoty, způsob podání nabídky a podmínky úhrady.
• Započítejte vedlejší náklady. Rozhodující není pouze částka uvedená v přehledu, ale celková nákladovost po převzetí majetku.

Jak z dat vytvořit použitelný investiční výběr

Aktuální přehled ukazuje, že nabídka je dostatečně rozsáhlá pro různé investiční strategie. Efektivní vyhledávání ale vyžaduje postupné zúžení výsledků. Prvním krokem může být volba kraje, následovat by měl typ nemovitosti a kontrola konkrétního způsobu prodeje. Teprve poté dává smysl hodnotit cenu a termín.

U každé vybrané položky je vhodné zkontrolovat zejména:

• přesnou identifikaci nemovitosti a list vlastnictví,
• zda se prodává celek, podíl nebo soubor majetku,
• omezení vlastnického práva a práva třetích osob,
• faktický stav, obsazenost a možnost prohlídky,
• lhůtu pro složení jistoty a podání nabídky,
• podmínky doplacení ceny a předání nemovitosti.

Praktickým doporučením je nevycházet pouze z pořadí krajů nebo počtu položek v jednotlivých kategoriích. Vysoká četnost rozšiřuje výběr, ale nenahrazuje právní a technickou prověrku. Investor by si měl předem stanovit lokalitu, účel nákupu, přijatelnou míru rizika a maximální celkové náklady. Následně může pravidelně porovnávat nové i dříve zveřejněné položky a hlídat termíny, které bývají u veřejných prodejů rozhodující.

Pro vlastní analýzu si prohlédněte aktuální nabídky nemovitostí, kombinujte dostupné filtry a před účastí vždy ověřte úplné podmínky v původních dokumentech zveřejňovatele.